長崎でゴミ屋敷の入居者を強制退去させるには？明け渡し後の撤去日数と費用

「ゴミ屋敷になった部屋の入居者に、本当に出ていってもらえるのか」。

「仮に明け渡しまで進んだとして、残ったゴミの山は誰がいつ片付けるのか」。

管理物件がゴミ屋敷化したとき、大家・管理会社の方が抱える不安はこの2つに集約されます。

先に結論をお伝えすると、ゴミが多いという理由だけで入居者を強制退去させることは難しく、注意から強制執行まで段階を踏む必要があります。

そして見落とされがちなのが、明け渡しが実現した後に始まる室内撤去です。量が多く害虫が出ている部屋ほど、段取りを誤ると次の入居募集が大きく遅れます。

この記事では、長崎県内で賃貸物件を管理する大家・管理会社の方に向けて、法的な流れは要点に絞って整理し、明け渡し後の撤去にかかる日数と費用を実際の作業事例をもとに解説します。

ゴミ屋敷の入居者を強制退去させることはできる？大家が押さえる前提

「契約違反なのだから、すぐに出ていってもらえるはず」と考えたくなりますが、実務はそう単純ではありません。まず、法的に何ができて何ができないのかを整理します。

• ゴミ屋敷だけを理由にした契約解除が難しいとされる理由
• 強制退去までの5段階の流れ（注意から強制執行まで）
• 大家・管理会社がやってはいけない3つの対応

ひとつずつ確認していきます。

大家・管理会社様からのご相談では、「何度注意しても片付けてもらえない」「連絡が取れなくなり家賃も止まった」「明け渡しは済んだがゴミが部屋いっぱいに残っている」というお声をいただきます。

ゴミ屋敷だけを理由にした契約解除が難しいとされる理由

「部屋が汚い」という事実だけでは、契約解除は認められにくいのが実情です。

借地借家法28条では、大家側から更新を拒んだり解約を申し入れたりするには正当の事由が必要とされ、借主の居住は法律で手厚く守られています。

一方で借主には、民法616条が準用する594条1項により、契約や目的物の性質で定まった用法に従って使用する義務があります。

ゴミの放置で悪臭や害虫が発生し、近隣住民や建物に被害が及んでいれば、この義務への違反として問題にできます。

ただし民法541条は、相当の期間を定めて催告してもなお履行がないときに解除できると定め、不履行が軽微なときは解除できないとしています。

さらに判例上の考え方として、賃貸借の解除には貸主と借主の信頼関係が壊れたといえる事情が求められます。

実務で解除の根拠になるのは、「ゴミが多い」ではなく「改善を求めても応じず、被害が続いている」という記録の積み重ねです。

強制退去までの5段階の流れ（注意から強制執行まで）

強制退去は、裁判所の手続きを経て初めて実現します。流れは次の5段階です。

段階	内容	大家・管理会社が残す記録
1. 注意・改善要請	口頭や文書で片付けを求める	室内外の写真・苦情の日時と内容
2. 内容証明による催告	期限を定めて改善を求め、応じなければ解除する旨を通知する	内容証明の控え・配達記録
3. 契約解除の通知	期限内に改善がなければ解除を通知する	解除通知の控え
4. 建物明渡請求訴訟	判決または和解で明け渡しを確定させる	訴状・判決書・和解調書
5. 強制執行（催告から断行）	執行官が占有を解き、大家に引き渡す	執行調書・引渡し後の室内写真

5段階目の強制執行は、裁判所の不動産引渡執行の案内によると、原則として申立てがあった日から2週間以内の日に執行の日時が定められ、執行官が現地で明渡しの催告を行います。

申立先は物件の所在地を管轄する地方裁判所に所属する執行官で、長崎県内の物件であれば長崎地方裁判所に所属する執行官が担当します。どの執行官室に申し立てるかは、長崎地方裁判所に確認してください。

引渡し期限は原則として催告の日から1か月を経過する日とされ、その根拠は民事執行法168条の2第2項にあります。期限までに任意の退去がなければ、断行日に執行官が占有を解きます。

大家・管理会社がやってはいけない3つの対応

手続きの途中で焦りから自力解決を図ると、こちらが損害賠償を求められる側に回ります。避けるべき対応は3つです。

1つ目は、無断で室内に入り、ゴミを片付けたり処分したりすることです。退去後の荷物でも勝手に処分できない点は「残置物は勝手に処分できる？貸主が知るべき違法リスクと正しい撤去手順を解説」で詳しく整理しています。

2つ目は、鍵の交換や電気・水道を止めるなどの方法で退去を迫ることです。判決を得ていても、執行官を通さない実力行使（自力救済）は認められません。

3つ目は、口頭だけで注意を繰り返し、記録を残さないことです。訴訟で問われるのは「どれだけ改善を求め、どれだけ応じなかったか」であり、記録がなければ主張を裏付けられません。

当社も撤去の現場では、鍵の受け渡しを記録に残し、作業後は写真でご報告しています。記録は、後で説明や請求の根拠を示すときの土台になります。

ゴミ屋敷の強制退去にかかる費用と期間の目安

結論から言うと、費用は「法的手続き」と「室内撤去」の2つに分けて見積もると判断を誤りません。

• 法的手続きにかかる費用と期間
• 室内撤去にかかる費用を実際の作業事例で確認する
• ゴミ屋敷の撤去費用が膨らみやすい2つのパターン

法的手続きにかかる費用と期間

法的手続きの費用は、大きく訴訟費用・弁護士費用・強制執行の予納金の3つで構成されます。

このうち強制執行の予納金は、裁判所の案内で各裁判所によって異なるとされ、申立先の執行官室に問い合わせるよう示されています。

弁護士費用も事務所ごとに料金体系が異なるため、着手前に見積りを受けてください。

期間は、内容証明から訴訟提起、判決、強制執行の完了まで、順調に進んでも数か月を見込む必要があります。

室内撤去にかかる費用を実際の作業事例で確認する

明け渡し後の室内撤去は、荷物量と作業人数・日数で金額がほぼ決まります。中村トランスポート株式会社が実際に対応した残置物撤去の事例を挙げます。

物件・間取り	撤去量	作業人数・日数	総額	現場の状況
アパート1K	3㎥	2名・半日	42,000円	管理会社より当日中の空室希望
アパート2DK	9㎥	3名・1日	118,000円	エレベーターなし
アパート1DK	7㎥	3名・1日	132,000円	無断退去・管理会社立会
戸建て5LDK	30㎥	7名・3日	620,000円	足の踏み場がなく害虫対応が必要・追加費用あり

上の3件は通常の残置物撤去で、見積り後の追加費用はありませんでした。

4件目が、いわゆるゴミ屋敷状態の現場です。足の踏み場がないほど物が積み重なり、害虫の除去も必要になったため、作業員7名で3日を要しました。この現場は、現地の状況により追加費用が発生しています。

撤去費用や原状回復費を入居者にどこまで請求できるかという論点は、「ゴミ屋敷の退去費用はいくら？相場と原状回復費・誰が負担するかを徹底解説」で扱っています。

ゴミ屋敷の撤去費用が膨らみやすい2つのパターン

当社の残置物撤去の実例10件のうち、追加費用が発生したのは2件でした。費用が膨らんだ要因は、次の2つです。

1つ目は、生活ごみ・食品・液体物が分別されずに混在し、冷蔵庫内の腐敗や害虫への対応が発生するパターンです。分別に時間を取られるうえ害虫への対応も加わり、作業日数が延びます。

2つ目は、搬出経路が狭く、階段や坂道での手運び、車両の積み替えが必要になるパターンです。長崎市は坂や階段が多く、道幅が狭くて2tトラックが入れない現場もあり、物の量は同じでも人員が増えて金額が上がります。

追加費用が出た2件に共通するのは、物の多さそのものより「作業のしにくさ」です。前面道路の幅、駐車位置、エレベーターの有無を見積り時に伝えておくと、後からの上振れを抑えられます。

撤去費用は、同じ間取りでも荷物量・害虫の有無・搬出経路で数十万円単位の差が出ます。中村トランスポートの不動産管理会社様向けの残置物撤去サービスでは、見積り確定後の追加料金はいただいていません。写真の内容と現地の状況が大きく異なる場合は、作業前に必ずご相談します。写真のみでも概算をお出ししています。お電話（0957-53-5656）・LINE・お問い合わせフォームのいずれからでも、まずは概算だけ確かめておいてください。

明け渡し・強制執行の後に始まる室内撤去の段取り

明け渡しが済んでも、撤去の段取りが遅れれば、そのまま次の募集開始が遅れます。

• 明け渡し後に室内の物を撤去できるタイミング
• ゴミ屋敷の撤去は何日かかる？量と人数で変わる作業日数
• 家賃滞納・夜逃げと重なったゴミ屋敷で注意すること

現場で実際に起きている順に説明します。

明け渡し後に室内の物を撤去できるタイミング

強制執行の場合、室内に残った物は執行官の判断のもとで処理されます。

民事執行法168条5項では、執行官は強制執行の目的物でない動産を取り除いて債務者やその代理人などに引き渡し、引き渡せないときは売却できると定めています。

同条6項から8項により、引渡しも売却もしなかった動産は執行官が保管し、保管費用は執行費用に含まれ、売却した場合は費用を差し引いた残りが供託されます。

つまり、室内に残った物は大家が自由に処分できるわけではなく、執行官による引渡し・売却・保管の手順に従って扱われます。

断行日当日の搬出をどこまで業者に任せられるかは、執行官の指示や案件の内容によって異なります。中村トランスポートでも対応の可否は案件ごとに判断していますので、まずはお電話（0957-53-5656）でご相談ください。

ゴミ屋敷の撤去は何日かかる？量と人数で変わる作業日数

撤去にかかる日数は、荷物量と作業人数で決まります。当社の実例では、アパート1Kの3㎥が2名で半日、退去期日当日中の対応を求められた2LDKの11㎥が3名で1日でした。

無断退去の後に管理会社様が立ち会われた1DKの7㎥も、3名で1日です。

ゴミ屋敷状態になると、ここに分別や害虫対応の工程が加わります。足の踏み場がなかった5LDKの30㎥は、7名で3日かかりました。なお、ゴミ屋敷でなくても物量が多い戸建ては日数が延び、300kgの金庫があった6DKの38㎥は8名で3日の作業でした。

ゴミ屋敷で日数が延びるのは、運び出す前に分別が必要になるためです。生活ごみと家財が混ざった部屋は、搬出前の分別だけで多くの時間を取られます。

ゴミ屋敷の片付けを1日で終えられる条件は、「ゴミ屋敷の片付けは即日できる？費用相場・日数目安と失敗しない業者選び」でまとめています。

家賃滞納・夜逃げと重なったゴミ屋敷で注意すること

家賃滞納や連絡不能が重なったときに注意したいのは、「連絡が取れない＝退去した」とは判断できないことです。室内に物が残っている以上、入居者の占有が続いているとみなされる可能性があり、無断で片付けると最初の章で触れた自力救済にあたります。

滞納分の回収や保証会社との連携、夜逃げ後の手順は「家賃滞納で強制退去した入居者のその後は？支払い回収・夜逃げ・残置物対応を管理会社向けに解説」に詳しくまとめています。

ゴミ屋敷に固有の注意点は、放置期間が延びるほど腐敗と害虫が進み、撤去費用と隣室への被害が同時に膨らむことです。

管理業務を止めずに撤去を終えるための業者選びと依頼のコツ

見積り依頼の電話で確認することは、許可・報告書・現地対応の手間・日程の4つに絞れます。

• 一般廃棄物収集運搬の許可と完了報告書の有無を確認する
• 鍵預かり・立会不要・写真見積もりで現地対応の手間を減らす
• 撤去から次の入居募集までを逆算して日程を組む

一般廃棄物収集運搬の許可と完了報告書の有無を確認する

最初に確認するのは許可です。

住居から出たゴミや家財は一般廃棄物にあたり、廃棄物処理法7条により、業として収集・運搬するには区域を管轄する市町村長の許可が必要です。「どの自治体の許可か」まで確認してください。

次に、完了報告書を出せるかどうかです。作業前後の写真と作業内容を記した書面は、オーナー様への説明や入居者への費用請求の裏付けになります。

中村トランスポートは、長崎市の一般廃棄物収集運搬業の許可業者として、大家・管理会社様向けに完了報告書を提出しています。設立2012年・従業員10名の体制は会社概要でご確認いただけます。現場にはトラック6台の体制で対応しています。

鍵預かり・立会不要・写真見積もりで現地対応の手間を減らす

ゴミ屋敷の撤去で管理会社様の時間を奪うのは、作業そのものより現地対応です。

当社では、写真3〜5枚をお送りいただければ原則1時間以内に対応可否と概算をお伝えしています。鍵預かりと立会不要の対応も可能で、鍵の受け渡しは記録を残して管理し、共用部は養生したうえで作業します。

当日対応は長崎市・大村市・諫早市・時津町・長与町・雲仙市・東彼杵郡が対象で、離島はフェリーの状況により最短翌日からの対応です。

退去期限が迫った案件の進め方は、退去・引越しトラブル対応のご案内にまとめています。お預かりした荷物は1輸送3,000万円まで、作業中の対人・対物事故は1事故5,000万円までの損害賠償保証の対象です。

撤去から次の入居募集までを逆算して日程を組む

明け渡し後の工程は、撤去、原状回復工事、クリーニング、募集開始の順に進みます。撤去の完了日が全体の起点になります。

逆算の手順は次のとおりです。

• 募集開始の目標日を決める
• 原状回復工事とクリーニングの所要日数を工務店・清掃業者に確認する
• 残りの日数から撤去の完了日を決め、撤去業者に作業日数を確認する

ゴミ屋敷の場合、撤去後に床や壁の汚損が初めて見えるため、原状回復の見積りは撤去後に取り直すことになります。

明け渡し日が確定している案件ほど、動き出しが遅れるだけで選べる作業日が減っていきます。中村トランスポートは退去期限のある案件を優先して日程を調整し、写真をお送りいただければ原則1時間以内に対応可否をお答えします。鍵預かり・立会不要で、管理業務を止めずに撤去を進められます。間に合うかどうかの確認だけでも、管理会社様向けの緊急対応窓口から、お電話（0957-53-5656）・LINE・お問い合わせフォームでお早めにご連絡ください。

ゴミ屋敷の強制退去でよくある質問

強制退去と撤去の進め方で、大家・管理会社様が迷いやすい5つの質問にお答えします。

Q. 戸建ての借家がゴミ屋敷になった場合も強制退去させられますか？

A. 戸建ての借家でも、手続きを踏めば強制退去を求めることができます。戸建ても建物の賃貸借として同じ法律の枠組みに入るため、注意・催告・契約解除・訴訟・強制執行という流れは変わりません。

違いが出るのは撤去の規模です。当社の実例では、アパートの撤去量が3〜11㎥だったのに対し、戸建ては16〜38㎥でした。

Q. ゴミ屋敷の行政代執行と強制退去は何が違いますか？

A. 目的と主体が異なります。強制退去は大家が裁判所の手続きを通じて入居者の占有を解く手続きで、行政代執行は自治体が条例などに基づき、周辺の生活環境を守るためにゴミの撤去を代わりに行う措置です。

行政代執行はゴミを取り除く措置であり、賃貸借契約を終わらせたり入居者を退去させたりするものではありません。要件や運用は自治体ごとに異なります。

Q. 敷金や連帯保証人から撤去費用を回収できますか？

A. 一定の範囲で回収できる可能性があります。民法621条では、通常の使用による損耗や経年変化を除いた損傷について、賃借人が原状回復義務を負うと定められています。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでも、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反による損耗の復旧は賃借人の負担とされており、ゴミの放置による汚損の復旧費用は、この範囲で請求できると考えられます。撤去費用まで含めた請求の範囲は契約内容によっても変わるため、弁護士に確認したうえで、敷金で足りない分を入居者本人や連帯保証人に請求します。

ただし個人の連帯保証人については、2020年4月以降に結ばれた契約では、民法465条の2により極度額（上限額）を定めなければ契約の効力が生じないとされており、回収できるのは契約書に定めた極度額の範囲内です。

Q. 隣の部屋から苦情が来たとき、最初に何をすればよいですか？

A. 最初にすべきことは、苦情の日時・内容・申出者を記録し、共用部や外観から確認できる範囲を写真に残すことです。

そのうえで入居者本人に連絡を取り、まず口頭で状況を確認します。改善が見られなければ書面で改善を求め、期限を区切ります。室内に入る必要がある場合は、必ず本人の同意を得てください。

Q. 手続きの途中で入居者が自分から退去すると言ってきたらどうすればよいですか？

A. 任意退去は受け入れたうえで、口約束にせず書面に残してください。退去日、鍵の返却方法、残していく物の扱い、撤去費用の負担を明記します。

特に重要なのが残置物の扱いです。退去後に残った物の所有権は入居者にあるため、「残した物は所有権を放棄し、貸主が処分してよい」という同意書を取っておくと、退去直後から撤去に着手できます。書式と記載項目は「残置物処分の同意書・所有権放棄書の雛形と書き方【管理会社向け】」で解説しています。

退去日に立会ができない場合でも、当社では鍵をお預かりして作業し、完了を写真でご報告する形で対応できます。立会に関する基本的な考え方はよくあるご質問にも掲載しています。

現地を見ずに出す概算で足りるのか、はじめてご依頼いただく管理会社様には判断しにくいところです。中村トランスポートは写真のみで概算をお出しし、お見積りとご相談は0円で承り、無理な営業はいたしません。お電話（0957-53-5656）、LINEでの写真送付、お問い合わせフォームのいずれかで、迷ったままにせず今の状況をお聞かせください。

ゴミ屋敷の強制退去は明け渡し後の撤去まで見据えて準備しよう

ゴミ屋敷の入居者を強制退去させるには、注意・内容証明による催告・契約解除・明渡訴訟・強制執行の5段階を踏む必要があります。ゴミが多いという事実だけでは解除は認められにくく、改善を求めた記録の積み重ねが根拠になります。

無断での立ち入りや処分、鍵交換などの自力救済、記録を残さない口頭注意の3つは、こちらが責任を問われる側に回る行為です。

当社の実例ではアパートの通常の残置物撤去が半日から1日で済むのに対し、ゴミ屋敷状態の戸建ては7名で3日を要しました。

中村トランスポートは長崎県内と離島の物件に対応し、ゴミ屋敷状態の室内の分別・搬出・清掃まで、原状回復を前提に一括でお引き受けしています。お電話（0957-53-5656）・LINE・お問い合わせフォームのいずれからでもご相談いただけます。今の部屋の状態を、写真でそのままお知らせください。

本記事は一般的な情報提供を目的としています。契約解除や強制執行の可否、費用の請求範囲は個別の事情により異なりますので、必ず弁護士などの専門家にご相談ください。