賃貸物件で入居者が孤独死したとき、遺品整理を誰がどのように進めればよいのか、すぐに答えられる方は多くありません。
警察庁の集計では、自宅で亡くなった一人暮らしの方は2024年の1年間で約7万6千人にのぼります。孤独死は、大家さんや管理会社、そして遠方に住むご親族にとって決して他人事ではない問題です。
しかも孤独死の現場では、通常の遺品整理とは違い、特殊清掃や原状回復、相続の判断が複雑に絡み合います。
この記事では、賃貸物件で入居者が亡くなったときに「誰が何をするのか」「費用は誰が負担するのか」という不安に、遺品整理の現場を知る専門業者の視点から順を追ってお答えします。
目次
孤独死が起きたときの遺品整理の特徴と一般的な遺品整理との違い
孤独死にともなう遺品整理は、亡くなってから発見までに時間が空きやすい点で、一般的な遺品整理と大きく異なります。まずは公的な統計と現場の実情から、特徴を確認しましょう。
- 孤独死の現状（警察庁2024年集計・年間約7.6万人）
- 発見までの平均日数と遺品の状態（孤独死現状レポート）
- 通常の遺品整理と異なる「特殊清掃」が必要になる理由
順に見ていきます。
孤独死の現状（警察庁2024年集計・年間約7.6万人）
警察庁の集計によると、2024年（令和6年）の1年間に自宅で亡くなった一人暮らしの方は76,020人でした。
うち65歳以上は58,044人と、全体の約76%を占めています（参照：日本経済新聞「65歳以上の『孤独死』は5.8万人 24年、警察庁が初集計」）。
単純計算で1日あたり200人以上が自宅で誰にも看取られずに亡くなっている計算で、賃貸経営を続けるうえで、どの物件にも起こりうる出来事といえます。
実際、弊社へのご相談で特に多いのは「家賃の滞納連絡がきっかけで入居者の死亡がわかった。ご親族は遠方で、部屋の片付けをどう進めればいいかわからない」という大家さん・管理会社さんからのお問い合わせです。
発見後は退去手続き・原状回復・次の入居者募集と対応が続くため、初動で全体の流れを知っているかどうかが、その後の負担を大きく左右します。
発見までの平均日数と遺品の状態（孤独死現状レポート）
日本少額短期保険協会の「第10回孤独死現状レポート」（2025年12月）によると、孤独死の発生から発見までの平均日数は19日です。
3日以内に発見されるケースは全体の37.0%にとどまり、15日以上たってから発見されるケースが3割を超えています。
さらに、第一発見者は不動産管理会社や大家さん、警察といった「職業上の関係者」が50.4%と半数を超えました。ご親族や友人よりも先に、管理する側が現場に直面するのが実情です。
発見までの日数が長くなるほど、遺品の状態は深刻になります。
体液や臭気が布団・畳・床材に染み込む、冷蔵庫の食品が腐敗して害虫が発生するなど、家財そのものが汚染されてしまうからです。
弊社が対応した残置物撤去の実案件でも、冷蔵庫内の腐敗物の処理や害虫対応が必要になった現場があり、通常の家財と同じ感覚では運び出せないのが現場の実感です。
通常の遺品整理と異なる「特殊清掃」が必要になる理由
発見まで時間がたった孤独死の現場では、遺品整理の前に特殊清掃が必要になるケースが多くあります。
体液・血液・腐敗臭・害虫による汚染は、一般的なハウスクリーニングでは除去できないためです。
特殊清掃では、汚染箇所の除去や除菌、オゾン脱臭機などを使った消臭、害虫駆除といった専門的な処置を行います。
汚染が床下まで達している場合は、床材や畳の撤去・交換など、原状回復工事まで必要になることもあります。
なお、中村トランスポートでは、特殊清掃が必要な現場は提携する専門業者と連携し、遺品の仕分けから搬出・処分までを窓口1つで手配できる体制を取っています。
賃貸物件で入居者が孤独死したら誰が何をするのか
結論からいうと、遺品整理と原状回復の一義的な責任を負うのは、大家さんではなく入居者の相続人です。ただし実際の対応は状況で変わるため、立場ごとの役割を整理しておきましょう。
- 大家・管理会社が最初に確認すること
- 相続人・親族が担う遺品整理と原状回復の責任
- 相続人が不明・遠方のときの進め方
それぞれ具体的に見ていきます。
大家・管理会社が最初に確認すること
入居者の死亡が疑われる場合、最初にすべきことは警察への通報です。
室内で亡くなっているのを発見しても、警察の現場確認が終わるまでは室内の物に触れず、そのままの状態を保ってください。事件性の有無を調べる検視の妨げになるおそれがあるためです。
警察対応と並行して、大家さん・管理会社が確認しておきたいのは次の3点です。
- 賃貸借契約書に記載された連帯保証人・緊急連絡先
- 入居者の相続人（ご親族）の連絡先
- 家財保険・孤独死保険など、加入している保険の内容
ここで注意したいのは、室内に残された家財（残置物）は入居者の相続財産にあたり、大家さんの判断だけで勝手に処分できないことです。
処分を急いだ結果、後から相続人との間で「勝手に捨てられた」というトラブルに発展した事例もあります。必ず相続人か連帯保証人の同意を得てから片付けを進めましょう。
弊社でも、管理会社さま立ち会いのもとで残置物撤去を行った実案件があります。鍵の受け渡し記録を残す、共用部を養生するなど、大家さん・管理会社さまが管理責任を問われないための段取りを重視して作業しています。
相続人・親族が担う遺品整理と原状回復の責任
入居者が亡くなると、賃貸借契約上の地位や室内の家財は、原則として相続人に引き継がれます。
そのため、遺品整理の実施も原状回復費用の負担も、基本的には相続人が担うことになるとされています。
一方で、故人と疎遠だった、負債があるかもしれないなどの理由で、相続放棄を検討するご親族も少なくありません。
特に知っておきたいのが民法940条の存在です。相続放棄をしても、放棄の時点でその財産を「現に占有している」場合は、相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存する義務が残るとされています。
また、相続放棄を予定しているのに遺品を処分したり持ち帰ったりすると、相続を承認したとみなされるおそれがあります。
相続放棄が絡むケースでは、遺品整理に着手する前に、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することを強くおすすめします。
相続人が不明・遠方のときの進め方
相続人が誰かわからない場合、大家さん側の選択肢としては、戸籍調査で相続人を探す方法や、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる方法があるとされています。
ただし、こうした手続きには時間も費用もかかります。連帯保証人への請求や契約条項の内容も含めて、弁護士など専門家に相談しながら進めるのが現実的です。
ご親族が遠方にいて立ち会えないケースでは、立ち会いなしで対応できる遺品整理業者に依頼する方法があります。
弊社でも、お部屋の写真を送っていただくだけで概算見積もりを提示し、作業前後の写真報告と完了報告書の提出まで行う形で、遠方のご親族や管理会社さまからのご依頼に対応しています。
孤独死の遺品整理・特殊清掃の進め方と流れ
実際の進め方は、大きく分けると「警察対応の完了を待つ」「特殊清掃」「遺品整理・原状回復」の3段階です。
- 警察の現場対応が終わってから着手する
- 特殊清掃から遺品整理・原状回復までの基本的な流れ
- 貴重品・重要書類の捜索と形見の取り扱い
順番を間違えると、臭気の拡散や相続トラブルの原因になります。1つずつ確認していきましょう。
警察の現場対応が終わってから着手する
孤独死の現場では、警察による検視や現場確認が終わり、部屋が引き渡されるまで遺品整理に着手できません。
引き渡しまでに要する期間はケースによって異なるため、警察の案内に従って待つことになります。
その間にご親族側で進められるのは、死亡届などの役所手続き、葬儀の手配、賃貸借契約や保険の内容確認などです。
賃貸物件では引き渡しまでの間も家賃や契約の問題が残るため、部屋が引き渡されたらすぐ動けるよう、業者への相談や見積もり依頼を並行して進めておくとスムーズです。
特殊清掃から遺品整理・原状回復までの基本的な流れ
部屋の引き渡し後の基本的な流れは、次のとおりです。
- 特殊清掃（汚染箇所の除去・除菌・消臭・害虫駆除）
- 遺品の仕分けと貴重品の捜索
- 家財・残置物の搬出と処分
- 原状回復（必要に応じて修繕・リフォーム）
現場の実務でまず優先するのは、消臭と害虫対策です。
臭気が残ったまま家財を搬出すると、共用部や近隣に臭いが広がり、ほかの入居者とのトラブルにつながりかねないからです。
弊社では搬出時の共用部養生を徹底し、周囲にできるだけ気づかれないよう、搬出の時間帯や動線にも配慮しています。
遺品整理そのものに着手するタイミングの考え方は、関連記事「遺品整理の最適な時期はいつ？後悔しないための判断ポイントと進め方を解説」でも詳しく解説しています。
貴重品・重要書類の捜索と形見の取り扱い
孤独死の現場では、貴重品や重要書類の捜索が通常の遺品整理以上に重要です。
相続手続きや各種解約に必要な物が、部屋のどこにあるかわからないまま残されているためです。
- 現金・通帳・キャッシュカード
- 年金手帳・保険証券・不動産の権利証
- 賃貸借契約書・公共料金や税金の書類
- 携帯電話・パソコンなどのデジタル遺品
こうした品を誤って処分すると、相続手続きに大きな支障が出ます。
弊社は遺品整理士認定協会の認定を受けており、仕分けの段階で貴重品や思い出の品を分けて保管し、ご親族に確認いただいてから処分する手順を徹底しています。
形見分けをめぐっては、後から「あの品はどこにいったのか」と親族間の行き違いに発展する事例もあります。写真で記録を残しながら進めると、離れて暮らすご親族とも共有しやすくなります。
捨ててはいけない物の具体例は、関連記事「遺品整理の注意点とは？捨ててはいけないものと正しい処分方法を解説」にまとめています。
孤独死の遺品整理にかかる費用の目安と内訳
「結局いくらかかるのか」が、大家さんにとってもご親族にとっても、いちばんの不安ではないでしょうか。
- 間取り・状態別の費用相場
- 特殊清掃・消臭・原状回復で費用が上がるケース
- 費用は誰が負担する？相続・保証・大家の関係
実際の事例の数字をもとに、費用感と負担のルールを整理します。
間取り・状態別の費用相場
遺品整理・残置物撤去の費用は、間取りそのものより「物量」と「部屋の状態」で決まります。
参考として、弊社が長崎県内で実際に対応した残置物撤去・お部屋の片付けの事例を紹介します。
- アパート1K（物量約3立方メートル）：スタッフ2名・半日作業で42,000円
- アパート2DK（約9立方メートル）：3名・1日作業で118,000円
- 戸建て4DK（約22立方メートル）：5名・2日作業で315,000円（冷蔵庫内の腐敗物対応あり）
- 戸建て5LDK（約30立方メートル）：7名・3日作業で620,000円（ゴミ屋敷状態・害虫対応あり）
物量が少なければ数万円から対応できる一方、腐敗や害虫への対応が加わると数十万円規模になるのが実際のところです。
なお、特殊清掃が必要な場合は、こうした搬出・処分の費用に加えて、清掃・消臭の費用が別途かかります。
全国的な水準としては、先ほどの日本少額短期保険協会のレポートで、孤独死にともなう遺品整理（残置物処理）費用の平均損害額は約29万4千円と報告されています。
遺品整理全般の相場感と費用を抑える工夫は、関連記事「遺品整理の料金相場と費用を抑える4つのポイントを解説」が参考になります。
特殊清掃・消臭・原状回復で費用が上がるケース
同じ間取りでも、次のような条件に当てはまると費用は上がります。
- 発見までの日数が長く、体液や臭気が床材・壁まで浸透している
- 夏場などで腐敗が進み、害虫が大量に発生している
- 生活ごみや食品が分別されないまま大量に残っている
- 搬出経路が狭く、階段や坂道での手運びや車両の積み替えが必要になる
弊社の実務でも、分別されていない生活ごみや液体物が大量に混在していた現場や、道幅が狭くトラックが入れず手運びになった現場では、人員の追加や作業日数の延長で費用が想定より高くなる傾向があります。
原状回復まで含めると、負担はさらに大きくなります。
同レポートによると、原状回復費用の平均損害額は約49万4千円、最大では750万円を超える損害も報告されています。
だからこそ、見積もりの段階で「どこまでの作業が含まれているのか」を明確に示してもらうことが大切です。
費用は誰が負担する？相続・保証・大家の関係
費用負担の考え方は、次のように整理できます。
- 原則：相続人が遺品整理・原状回復の費用を負担する
- 連帯保証人がいる場合：原状回復費用などの支払いを求められることがある
- 相続人全員が相続放棄した場合など：最終的に大家さんの負担になるケースがある
相続人全員が相続放棄をすると費用を請求できる相手がいなくなり、実務上は大家さんが負担せざるを得ない場面が出てきます。
そのため、次の章で紹介する残置物のモデル契約条項や孤独死保険といった、事前の備えが重要になります。
なお、誰にどこまで請求できるかは契約内容や個別の状況で変わります。判断に迷う場合は、弁護士など専門家への確認をおすすめします。
中村トランスポートでは、お部屋の写真を送っていただくだけで、遺品整理・残置物撤去の概算費用を無料でお見積もりしています。「まず費用感だけ知りたい」という段階のご相談でも構いません。
長崎の遺品整理・遺品片付け 無料見積もり（中村トランスポート）
賃貸の孤独死リスクに備える方法（大家・管理会社向け）
事前の備えがあるかどうかで、万一のときの金銭的な負担と手続きの手間は大きく変わります。読み終える頃には、ご自身の物件で今日からできる対策がイメージできるはずです。
- 国交省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の活用
- 孤独死保険・少額短期保険という選択肢
- 遠方でも任せられる業者の選び方（遺品整理士・守秘義務・一括対応）
1つずつ見ていきましょう。
国交省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の活用
単身高齢者の入居で大家さんが特に不安を感じやすいのが、亡くなった後の残置物の扱いです。
この課題に対応するため、国土交通省と法務省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。
単身高齢者の入居時に、あらかじめ受任者（推定相続人など）との間で次の2つの契約を結んでおく仕組みです。
- 解除関係事務委任契約：死亡時に賃貸借契約を解除する手続きを委任する契約
- 残置物関係事務委託契約：室内に残った家財の処理を委託する契約
この取り決めがあれば、万一のときに残置物の処理が進まず、空室期間が長引く事態を避けやすくなります。
単身高齢者の入居を受け入れる際は、賃貸借契約とあわせて導入を検討する価値があるでしょう。
孤独死保険・少額短期保険という選択肢
金銭面の備えとしては、いわゆる孤独死保険（少額短期保険）があります。
大家さん向けのタイプでは、入居者死亡時の残置物処理費用や原状回復費用などが補償の対象です。入居者が家財保険の特約として加入するタイプもあります。
前述の日本少額短期保険協会のレポートによると、実際に支払われた保険金の平均は、遺品整理（残置物処理）費用で約29万3千円、原状回復費用で約31万6千円でした。
保険料の目安は、大家さん向けのタイプで1戸あたり月額数百円程度（アイアル少額短期保険「無縁社会のお守り」は月280〜390円）とされており、単身の入居者が多い物件では、費用対効果の高い備えといえます。
遠方でも任せられる業者の選び方（遺品整理士・守秘義務・一括対応）
孤独死の遺品整理は、依頼する業者選びで結果が大きく変わります。次のポイントを確認しましょう。
- 遺品整理士などの有資格者が在籍しているか
- 廃棄物の収集運搬や買取に必要な許可を持っているか
- 特殊清掃から搬出・処分まで一括で手配できるか
- 見積書の内訳が明確か（「一式」表記だけの業者は要注意）
- プライバシーへの配慮や守秘義務を明言しているか
- 作業前後の写真報告や完了報告書に対応しているか
実務の感覚では、極端に安い金額だけを強調する業者や、内訳を示さず「処分費込み一式」とだけ書く業者は、あとから追加請求などのトラブルにつながりやすい傾向があります。
弊社（中村トランスポート）は遺品整理士認定協会の認定を受け、一般廃棄物収集運搬業の許可と古物商許可を取得しています。Googleビジネスプロフィールでは245件の口コミで4.8の評価をいただいており（2026年5月時点）、遠方のご親族からの立ち会いなしのご依頼にも、写真報告と完了報告書で対応しています。
悪質業者の具体的な手口と見分け方は、関連記事「遺品整理はやばい？悪質業者の実態と絶対に失敗しない回避方法」で紹介しています。
孤独死の遺品整理でよくある質問
弊社に寄せられるご相談でも、立ち会いの要否や費用については多くの方が同じ不安を抱えています。特に質問の多い4つにお答えします。
- Q. 遺品整理はいつから始められますか？
- Q. 遺族が遠方でも立ち会いは必要ですか？
- Q. においや汚れは元に戻りますか？
- Q. 費用を抑えるコツはありますか？
気になるところから読み進めてください。
Q. 遺品整理はいつから始められますか？
警察の検視・現場確認が終わり、部屋が引き渡された後であれば始められます。
ただし、相続放棄を検討している場合は、遺品の処分が相続の承認とみなされるおそれがあるため、着手前に弁護士や司法書士へ相談してください。
賃貸物件では家賃や契約の問題が残るため、引き渡し後はなるべく早めに見積もりを取り、スケジュールを固めることをおすすめします。
Q. 遺族が遠方でも立ち会いは必要ですか？
立ち会いなしで対応できる業者であれば、必ずしも必要ありません。
弊社の場合、鍵をお預かりして受け渡しの記録を残し、作業前後の写真報告と完了報告書の提出まで行うため、県外にお住まいのご親族や管理会社さまからのご依頼も多くいただいています。
貴重品や形見の品は、写真でご確認いただいてから処分を判断できるので、遠方でも安心してお任せいただけます。
Q. においや汚れは元に戻りますか？
状態によりますが、対応が早いほど回復の見込みは高くなるとされています。
臭気や汚れが表面にとどまっていれば、特殊清掃と消臭作業で改善が期待できます。一方、床下や建材の内部まで浸透している場合は、床材の交換などの原状回復工事が必要になることもあります。
「完全に元どおりになります」と断言できるものではないからこそ、現地の状態を確認したうえで、必要な作業範囲を見積もり段階で説明してくれる業者を選びましょう。
Q. 費用を抑えるコツはありますか？
ポイントは3つあります。
1つ目は、とにかく早く動くことです。着手が遅れるほど汚染や臭気が広がり、特殊清掃や原状回復の範囲が大きくなります。
2つ目は、処分する物量を減らすことです。形見分けや買取に回せる品を仕分けしておくと、その分処分費用を抑えられます。
3つ目は、内訳が明確な見積もりを複数社から取ることです。あわせて、孤独死保険や家財保険で補償される範囲も確認しておきましょう。
「何から手をつければいいのかわからない」という状態でも問題ありません。中村トランスポートでは、状況をうかがったうえで、遺品の仕分けから特殊清掃の手配・搬出・処分までの段取りをまとめてご提案しています。ご相談とお見積もりは無料です。1人で抱え込まず、まずは現状をお聞かせください。
孤独死の遺品整理・お部屋の片付け相談窓口（中村トランスポート）
孤独死の遺品整理は経験豊富な専門業者へ（まとめ）
最後に、この記事の要点を振り返ります。
- 自宅で亡くなる一人暮らしの方は年間約7万6千人（2024年・警察庁集計）で、賃貸経営にとって身近なリスク
- 発見までの平均日数は19日とされ、時間がたった現場では遺品整理の前に特殊清掃が必要になる
- 遺品整理と原状回復の責任は原則として相続人にあり、大家さんが残置物を勝手に処分するのはトラブルのもと
- 費用は物量と部屋の状態で変わり、原状回復まで含めると平均で数十万円規模になる
- 残置物のモデル契約条項や孤独死保険を活用すれば、大家さん側のリスクを減らせる
孤独死の遺品整理には、警察対応・相続・特殊清掃・原状回復と、通常の遺品整理よりはるかに多くの判断がともないます。
中村トランスポート（中村引越しセンター）は、長崎市・大村市・諫早市・佐世保市・東彼杵・川棚を中心に、離島を含む長崎県内で遺品整理・残置物撤去・お部屋の片付けに対応しています。遺品整理士認定協会の認定を受け、特殊清掃が必要な現場は提携の専門業者と連携して、仕分けから搬出・処分・完了報告まで窓口1つでお任せいただけます。
お部屋の写真を送るだけの無料概算見積もりも行っています。賃貸物件の孤独死対応でお困りの大家さん・管理会社さま、遠方にお住まいのご親族の方は、どうぞお気軽にご相談ください。
お急ぎの場合は、お電話（0957-53-5656）でも受け付けています。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。相続や契約、費用負担に関する個別の判断については、必ず弁護士などの専門家や自治体の窓口にご相談ください。
