残置物処分の同意書・所有権放棄書の雛形と書き方【管理会社向け】

退去後の部屋に残された残置物を処分するとき、同意書や所有権放棄書の雛形を探している管理会社・オーナー様は多いのではないでしょうか。

残置物の所有権は、退去後であっても原則として元入居者にあります。

同意書を取らずに処分すると、損害賠償を請求されたり、器物損壊罪に問われたりするおそれがあり、管理会社にとっては見過ごせないリスクです。

この記事では、賃貸物件の残置物撤去を数多く手がけてきた中村トランスポート株式会社が、残置物処分の同意書・所有権放棄書に入れるべき記載項目と文例、連絡が取れない場合の対処法、撤去費用の実例までを実務目線で解説します。

残置物とは？退去後に残された家財の所有権は誰にあるのか

「退去した部屋に家具が残っているけれど、これは捨てていいの？」と迷った経験のある管理担当者様は多いはずです。

まずは、残置物の基本と所有権の考え方を整理します。

• 残置物の定義と「ゴミ」との違い
• 残置物の所有権は原則として元入居者にある
• オーナー・管理会社が勝手に処分できない理由

1つずつ確認していきます。

残置物の定義と「ゴミ」との違い

残置物とは、賃借人（入居者）が退去する際に、物件内に残していった家具・家電・衣類・日用品などの動産のことです。

冷蔵庫や洗濯機のような大型家電から、食器・布団・ハンガー1本まで、入居者が持ち込んだ物はすべて残置物にあたります。

注意したいのは、見た目が「ゴミ」にしか見えなくても、法律上は他人の財産として扱われる点です。

明らかな生ゴミや廃棄袋に入った物でも、所有権を放棄したと確認できない限り、勝手にゴミとして扱うことはできません。

実際に弊社へのご相談で特に多いのは、「退去日を過ぎたのに家具や家電がそのまま残っている」「無断退去で入居者と連絡が取れず、部屋を空けられない」という管理会社様からのケースです。

過去には、無断退去された1DKのアパートで、管理会社様の立ち会いのもと7立方メートル分の残置物を撤去した事例もありました。

どの案件でも最初に確認するのは「処分の同意が取れているかどうか」です。

残置物の所有権は原則として元入居者にある

残置物の所有権は、退去後も元入居者に残るのが原則です。

賃貸借契約が終了しても、部屋の中の動産の所有権が自動的にオーナーへ移るわけではありません。

所有権が移る、または消えるのは、次のいずれかの場合です。

• 元入居者が所有権を放棄する意思を書面などで明確に示した場合
• 同意書・特約などで処分の権限がオーナー側に与えられた場合
• 法的手続き（強制執行など）を経て処理される場合

元入居者が死亡した場合は、残置物の所有権は相続人に引き継がれます。

「置いていったのだから、いらない物だろう」という推測だけでは、所有権の放棄があったとは認められない点に注意が必要です。

オーナー・管理会社が勝手に処分できない理由

法律上、権利があっても裁判などの手続きを経ずに自分の実力で解決すること（自力救済）は、原則として認められていません。

家賃を滞納されていても、退去期限を過ぎていても、所有者の同意なく残置物を処分すれば違法と判断されるおそれがあります。

公益社団法人全日本不動産協会の解説（賃借人が残した家財道具等の処置）でも、残置物を直ちに廃棄することには問題があり、所有権侵害による損害賠償義務や器物損壊罪（刑法261条）にあたる可能性が指摘されています。

現場で見ると、「どうせ取りに来ないだろう」と判断して処分し、後から元入居者に「大事な物があった」と主張されるケースが典型的なトラブルパターンです。

だからこそ、処分の前に同意書・所有権放棄書という書面を残すことが、管理会社様自身を守る最も確実な方法になります。

残置物を無断処分するリスク！損害賠償・器物損壊のトラブル事例

ここを押さえないまま撤去を進めると、せっかく空室を早く戻せても、後から大きな損失につながりかねません。

無断処分にひそむ法的リスクと、実際の現場で起きたトラブルを紹介します。

• 民法上の原状回復義務との関係（民法621条・622条）
• 現場で起きた残置物トラブルの実例（照明・物干し竿・ガスコンロの残置）
• だからこそ同意書・所有権放棄書が必要になる

順に見ていきましょう。

民法上の原状回復義務との関係（民法621条・622条）

民法621条では、賃借人は通常の使用による損耗や経年変化を除き、部屋に生じさせた損傷を元に戻す義務（原状回復義務）を負うと定められています。

また、民法622条が準用する規定により、賃借人は自分が部屋に持ち込んだ物・取り付けた物を退去時に収去する義務を負うとされています。

つまり、残置物を残したまま退去すること自体が、元入居者側の義務違反なのです。

一方で、義務違反があるからといって、オーナー側が無断で処分してよいことにはなりません。

処分費用を元入居者へ請求する権利と、残置物を勝手に処分する権限は、まったく別の問題として扱われます。

原状回復の費用負担の考え方は、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが実務上の基準になっています。

エアコンなどの設備が壊れたまま退去されたケースの対応は、関連記事「残置物を壊れたまま退去された場合どうする？エアコン故障・撤去費用・原状回復義務の対応方法」で詳しく解説しています。

現場で起きた残置物トラブルの実例（照明・物干し竿・ガスコンロの残置）

弊社が退去案件の現場で実際に見てきたトラブルは、「持って行くべき物を残した」パターンだけではありません。

その逆の「残すべき物を持って行った」パターンも同じくらい多く発生しています。

• 物件の設備である照明器具・物干し台・物干し竿を、入居者が自分の物と思い込んで持って行ってしまった
• 逆に「元からあった設備だ」と思い込み、自分で購入したガスコンロや靴箱を置いていき、後日撤去を求める連絡が必要になった

実務では、こうした行き違いのほとんどが「入居時の状態」を双方が正確に把握していないことから生まれます。

どれが設備でどれが入居者の私物かが曖昧なまま撤去を進めると、「勝手に設備を捨てられた」「私物を処分された」という水掛け論に発展しかねません。

撤去の前に残置物の範囲を書面で特定しておくことが、こうしたトラブルの一番の予防策です。

だからこそ同意書・所有権放棄書が必要になる

同意書・所有権放棄書には、大きく3つの役割があります。

1つ目は、処分の法的リスクを断つことです。所有者本人が処分に同意した、または所有権を放棄したという書面があれば、損害賠償や器物損壊を主張される余地がなくなります。

2つ目は、処分範囲の行き違いを防ぐことです。「何を処分してよいか」を書面で特定するため、設備と私物の混同によるトラブルを避けられます。

3つ目は、費用負担の根拠を残すことです。撤去・処分費用を誰が負担するかを明記しておけば、後日の請求や敷金精算の際の証拠になります。

書面を1枚取っておくだけで、これだけのリスクをまとめて回避できます。

次の章で、具体的な記載項目と文例を見ていきましょう。

残置物処分の同意書・所有権放棄書の雛形と記載項目

結論から言うと、残置物処分の同意書に法律で決められた様式はなく、必要な項目が漏れなく入っていれば書式は自由です。

ここでは、実務でそのまま使える記載項目と文例を紹介します。

• 同意書に必ず入れておきたい記載項目
• 所有権放棄書の書き方と文例
• 連帯保証人・相続人から取得する場合の注意点

それぞれ具体的に紐解いていきます。

同意書に必ず入れておきたい記載項目

残置物処分の同意書には、最低限次の項目を入れてください。

• 表題（例：残置物処分に関する同意書）
• 元入居者の氏名・現住所・連絡先
• 対象物件の名称・部屋番号・所在地
• 処分対象の範囲（室内に残置された動産一式か、品目を列挙するか）
• 処分方法（廃棄・売却・リサイクルなど）
• 処分期限（例：〇年〇月〇日までに引き取りがない場合は処分に同意する）
• 撤去・処分費用の負担者
• 現金・通帳・印鑑・身分証など貴重品を発見した場合の取り扱い
• 同意年月日・署名・押印

実務で特に重要なのは「処分対象の範囲」と「貴重品の取り扱い」の2つです。

現場では、冷蔵庫の中身や押し入れの奥から通帳・現金・思い出の品が出てくることが珍しくありません。

「貴重品や重要書類が見つかった場合は連絡のうえ別途保管する」と一文を入れておくと、双方が安心して撤去を進められます。

所有権放棄書の書き方と文例

所有権放棄書は、元入居者が「残していく物の所有権を放棄し、処分に異議を述べない」ことを表明する書面です。

以下の文例をベースに、物件情報を差し替えてご利用ください。

所有権放棄書（文例）

私は、下記物件内に残置した家財道具その他一切の動産について、所有権を放棄し、賃貸人または賃貸人の指定する者が廃棄・売却その他の方法で処分することに同意し、異議を申し立てません。

また、処分に要する費用の負担について、下記のとおり確認します。

記

1. 対象物件：〇〇アパート〇号室（所在地：〇〇県〇〇市〇〇）
2. 対象動産：上記物件内に残置された動産一式（ただし、現金・通帳・印鑑・身分証明書等の貴重品を除く）
3. 処分費用の負担：撤去および処分に要する費用は私が負担します
4. 年月日・住所・氏名・押印

ポイントは、対象動産を「残置された動産一式」と包括的に書きつつ、貴重品だけは除外しておくことです。

品目を細かく列挙する方式は一見丁寧に見えますが、書き漏れた物の扱いが宙に浮くため、実務では包括方式のほうがトラブルになりにくいと感じています。

退去立ち会いのタイミングで署名をもらうのが理想ですが、郵送やメール添付でやり取りする場合は、本人確認書類の写しを添えてもらうとより確実です。

連帯保証人・相続人から取得する場合の注意点

元入居者本人から同意を取れない場合、連帯保証人や相続人が相手になりますが、注意点が2つあります。

1つ目は、連帯保証人には残置物を処分する権限がないことです。

連帯保証人は家賃や原状回復費用の支払いを保証する立場であって、残置物の所有者ではありません。

保証人の同意だけで処分を進めるのは危険で、あくまで本人または相続人の同意が原則になります。

2つ目は、相続放棄を予定している相続人に署名を求めてはいけないことです。

相続財産である残置物の処分に関わると、民法上、相続を単純承認したとみなされて相続放棄ができなくなるおそれがあります（参考：裁判所 相続の放棄の申述）。

現場では、相続人の方に「サインしてもいいのか」と相談されることもありますが、相続放棄を検討している方には署名を求めず、弁護士や司法書士への相談を案内するのが正しい対応です。

入居者と連絡が取れない・死亡した場合の残置物処理

弊社が管理会社様から受けるご依頼の中でも、夜逃げ・連絡不能・入居者死亡の案件は年々増えている印象があります。

同意書が取れない場合の進め方を、パターン別に整理します。

• 連絡不能・夜逃げで同意書が取れないときの進め方
• 入居者死亡時は国交省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を活用
• 契約段階で残置物リスクに備えるポイント

以下で詳しく説明します。

連絡不能・夜逃げで同意書が取れないときの進め方

元入居者と連絡が取れない場合でも、残置物を勝手に処分してよいことにはなりません。

原則的な流れは次のとおりです。

• 内容証明郵便などで契約解除と残置物の引き取りを催告する
• 連帯保証人・緊急連絡先に連絡し、本人への連絡や引き取りを依頼する
• それでも解決しない場合は、建物明渡請求訴訟を提起する
• 判決にもとづく強制執行の中で、残置物を法的に処理する

「契約書に残置物は処分できると特約があるから大丈夫」と考える方もいますが、特約があっても実力行使での処分は無効と判断される場合があり、過信は禁物です。

実務では、訴訟から強制執行まで進むと数か月単位の時間と費用がかかるため、その間の家賃損失をどう抑えるかが管理会社様の悩みどころになります。

だからこそ、連絡が取れるうちに同意書を取り交わしておくこと、そして次に紹介する契約段階での備えが重要になるのです。

入居者死亡時は国交省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を活用

単身入居者が亡くなった場合、残置物の所有権は相続人に移りますが、相続人の所在が分からない、相続放棄されるといったケースでは処理が長期化しがちです。

こうした事態に備えて、国土交通省と法務省が2021年6月に策定したのが残置物の処理等に関するモデル契約条項です。

これは、単身高齢者（60歳以上）の入居時に、次の2つの委任契約をあらかじめ結んでおく仕組みです。

• 入居者の死亡後に賃貸借契約を解除する代理権を受任者に与える契約
• 死亡後の残置物について、廃棄や指定先への送付などの事務を受任者に委託する契約

受任者には推定相続人のほか、居住支援法人や管理業者などの第三者がなることが想定されており、利益相反の観点からオーナー自身が受任者になることは避けるべきとされています。

条項のひな形と解説は法務省のページからも確認できます。

高齢入居者の受け入れに不安を感じているオーナー様にとって、空室対策と残置物リスク対策を両立できる制度といえるでしょう。

契約段階で残置物リスクに備えるポイント

残置物トラブルの多くは、契約段階の備えで大幅に減らせます。

実務目線でおすすめしたいのは次の4点です。

• 入居時に室内設備の一覧（照明・コンロ・物干しなど）を書面と写真で共有し、設備と私物の区別を明確にしておく
• 退去届の書式に「残置物の取り扱いに関する確認欄」を設け、退去前に意思確認する
• 緊急連絡先・連帯保証人の情報を定期的に更新しておく
• 単身高齢者の入居時はモデル契約条項の活用を検討する

とくに1つ目の設備一覧は、先ほど紹介した照明器具や物干し竿の持ち去りトラブルをほぼ防げるため、費用をかけずにできる対策として効果的です。

残置物撤去を業者に依頼する流れと費用の目安

弊社がこれまで対応した残置物撤去のうち、直近の実案件10件では、費用総額は42,000円から780,000円まで物件の状況によって大きな幅がありました。

同意書取得後の実際の流れと、費用感を実例ベースでお伝えします。

• 同意書の取得から撤去・完了報告までの流れ
• 撤去費用の目安と高くなりやすいケース
• 管理責任リスクに配慮した業者の選び方（養生・鍵管理・完了報告書）

順番に見ていきます。

同意書の取得から撤去・完了報告までの流れ

管理会社様からご依頼いただく場合の標準的な流れは次のとおりです。

1. 同意書・所有権放棄書の取得（管理会社様側で準備）
2. 室内写真の共有による概算見積もり（弊社はLINEやメールの写真だけで概算を提示します）
3. 撤去日程の確定（鍵預かり・立ち会いなしでの作業にも対応）
4. 分別・搬出・処分の実施
5. 作業完了写真つきの完了報告

現場では、貴重品や重要書類が出てきた時点で作業を止め、管理会社様へ連絡・確認するのが弊社のルールです。

同意書に貴重品の取り扱いが明記されていれば、この確認もスムーズに進みます。

撤去費用の目安と高くなりやすいケース

弊社が実際に対応した残置物撤去の費用例をご紹介します。

物件・間取り	撤去量	作業体制	費用総額
アパート1K	3立方メートル	2名・半日	42,000円
アパート2DK	9立方メートル	3名・1日	118,000円
戸建て3LDK	16立方メートル	4名・1日	253,000円
戸建て4DK	22立方メートル	5名・2日	315,000円
戸建て6DK	38立方メートル	8名・3日	780,000円

費用は残置物の量と作業人数・日数でほぼ決まりますが、高くなりやすいパターンが3つあります。

1つ目は、生活ゴミや食品が分別されないまま大量に残っているケースです。冷蔵庫内の腐敗や害虫対応が必要になると、清掃・消毒の費用が加わります。

2つ目は、搬出経路の問題です。道幅が狭くトラックが入れない、階段や坂道で手運びになるといった現場では、人員追加や車両の積み替えで費用が上がります。

3つ目は、離島など輸送コストがかかる立地です。実例では、五島市の3DK（12立方メートル）をフェリーの出港時間に合わせて搬出し、275,000円で対応しました。

費用を誰が負担するかの整理は、関連記事「賃貸退去後の残置物費用は誰が払う？撤去費用相場・戸建て事例・管理会社の対応方法を解説」が参考になります。

管理責任リスクに配慮した業者の選び方（養生・鍵管理・完了報告書）

残置物撤去は「安く早く」だけで業者を選ぶと、かえって管理会社様の信用を損なうことがあります。

チェックしたいポイントは次の4つです。

• 共用部の養生を徹底しているか（他の入居者・オーナーへの管理責任リスクを防ぐため）
• 鍵預かり時の管理記録を残しているか（紛失・返却遅延のトラブル防止）
• 作業後に写真つきの完了報告書を提出してくれるか（オーナーへの報告資料になる）
• 一般廃棄物収集運搬業の許可など、処分に必要な許認可を持っているか

弊社では、退去案件を「片付け」ではなく「期限内に完了させる責任ある仕事」と位置づけ、共用部養生・鍵管理記録・完了報告書の提出を標準対応としています。

業者選びの具体的な比較ポイントは、関連記事「佐世保市の残置物撤去おすすめ業者3選！費用相場と後悔しない選び方も解説」でも解説しています。

なお、退去期限が迫っている、他の業者に断られたといった急ぎの案件では、既存の付き合い先とは別の「セカンド業者」を確保しておくと安心です。

夜逃げ・連絡不能・入居予定日が迫った案件など、対応が難しい残置物撤去こそ弊社の得意分野です。

中村トランスポートの不動産管理会社様向け残置物撤去サービス

残置物の同意書に関するよくある質問

管理会社様・オーナー様からよくいただく質問をまとめました。

• Q. 同意書に決まった様式はありますか？
• Q. 口頭の同意だけで残置物を処分してよいですか？
• Q. 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要ですか？
• Q. 同意書があれば撤去費用は誰の負担になりますか？

気になるものからご覧ください。

Q. 同意書に決まった様式はありますか？

法律で定められた様式はありません。

この記事で紹介した記載項目（当事者・対象物件・処分範囲・費用負担・貴重品の扱い・署名押印）が揃っていれば、自社の書式で問題ありません。

なお、国交省・法務省のモデル契約条項は入居契約の段階で死亡時に備える仕組みであり、退去時に取り交わす同意書とは役割が異なります。

Q. 口頭の同意だけで残置物を処分してよいですか？

口頭の同意だけで処分するのは避けてください。

後日「同意していない」と主張された場合に、同意があったことを証明できないためです。

実務では、電話で同意を得たあとに書面を郵送して署名をもらう、少なくともメールやLINEなど記録が残る形で同意内容を確認する、という二段構えをおすすめします。

Q. 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要ですか？

原則として、相続人全員の同意を得るのが安全です。

残置物は相続財産として相続人全員の共有になるため、一部の相続人の判断だけで処分すると、他の相続人とのトラブルにつながるおそれがあります。

また、相続放棄を予定している相続人には署名を求めず、専門家への相談を案内してください。

相続関係が複雑な場合は、弁護士・司法書士と連携して進めるのが確実です。

Q. 同意書があれば撤去費用は誰の負担になりますか？

撤去費用は、収去義務を果たさなかった元入居者の負担が原則です。

同意書や所有権放棄書に費用負担の条項を入れておけば、敷金からの充当や本人・保証会社への請求の根拠になります。

ただし、夜逃げなどで本人から回収できない場合は、当面オーナー様が立て替えるケースが多いのが実情です。

だからこそ、見積もり段階で費用の内訳が明確な業者を選び、無駄のない撤去計画を立てることが大切になります。

残置物の対応は、書面の準備から撤去業者の手配まで、判断に迷う場面が少なくありません。

弊社では写真を送っていただくだけで概算見積もりを提示し、原則1時間以内に対応可否をご回答していますので、急ぎの案件でもまずは状況をお聞かせください。

中村トランスポート株式会社へのお問い合わせ

残置物処分の同意書・所有権放棄書は正しい手順で（まとめ）

最後に、この記事の要点を振り返ります。

• 残置物の所有権は退去後も元入居者にあり、無断処分は損害賠償・器物損壊罪のリスクがある
• 同意書には処分範囲・費用負担・貴重品の扱いを必ず明記する
• 所有権放棄書は「動産一式」の包括方式で作成し、貴重品のみ除外する
• 連帯保証人に処分権限はなく、相続放棄予定の相続人に署名を求めてはいけない
• 連絡不能時は催告から法的手続きへ、単身高齢者の入居時はモデル契約条項で事前に備える
• 業者選びは養生・鍵管理・完了報告書・許認可の4点で見極める

残置物の処分は、書面さえ正しく整えれば決して怖いものではありません。

同意書・所有権放棄書で法的リスクを断ったうえで、信頼できる業者と組めば、空室の原状回復を最短ルートで進められます。

中村トランスポート株式会社は、長崎県内（長崎市・佐世保市・諫早市・大村市・東彼杵・川棚・離島）で、夜逃げや連絡不能案件を含む残置物撤去に対応してきたセカンド業者専門のパートナーです。

写真を送っていただくだけで概算をご提示し、鍵預かり・立ち会いなしの作業や完了報告書の提出まで一括対応いたします。

退去期限が迫った案件、他社に断られた案件も、お電話（0957-53-5656・24時間受付）またはLINEからお気軽にご相談ください。

不動産管理会社様向け残置物撤去サービスの詳細

本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の案件については、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。